Le sort incertain des déficits fonciers des usufruitiers dans le cadre d'une SCI démembrée, une question courante à l'interprétation incertaine.
Il arrive parfois que l’administration fiscale soit retord à propos de certains principes y compris lorsque ces derniers ont été consacrés par jurisprudence. Cela devient alors particulièrement délicat pour les Conseils de nos clients d’anticiper les conséquences d’une structuration impliquant des mécanismes fiscaux à interprétation variable.
L’idée attachée à une SCI est de généralement permettre qu’un immeuble puisse être géré au travers d’un prisme de société distinct de la réalité immobilière.
L’une des pratiques habituelles en plus du démembrement des parts est d’avoir aussi recours au levier fiscal généré par des déficits fonciers imputés à une SCI à l’IR.
Le mécanisme n’a rien d’original pour le praticien averti, en revanche son interprétation est sujette à un risque de doctrine fiscale malgré la position claire donnée par le Conseil d’État dans un arrêt de novembre 2017 (n°399764) qui continue d’être contredite formellement par le BOFiP-Impôts (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20-20120912 n°150).
L’administration continue de soutenir que le nu-propriétaire tenu des dettes sociales est le seul auquel revient de droit la prise en compte des déficits fiscaux. Mécaniquement la formulation indique qu’en cas de disposition statutaire contraire alors l’usufruitier pourrait aussi en bénéficier.
La principale difficulté est qu’en pratique et très généralement les statuts restent muets sur ce point, ce qui permet à l’administration d’appliquer sa doctrine et donc d’exclure les usufruitiers du bénéfice de l’imputation des déficits fonciers.
Or, le Conseil d’État a posé le principe d’autorisation d’imputation des déficits par les usufruitiers à hauteur de leurs droits sociaux. Cette position a été confirmée par la Cour de renvoi qui fait une application littérale de l’article 608 du Code Civil , et considère que les déficits qui relèvent des travaux d’entretien et de réparations qui incombent aux usufruitiers peuvent constituer des déficits fonciers récupérables par eux.
En attendant qu’une mise à jour de la doctrine fiscale viennent l’aligner sur la jurisprudence, nous ne pouvons que vous conseiller de bien vérifier que le sort des dépenses de travaux et les déficits qui peuvent en découler soit réglé statutairement et non pas laisser dans le silence.
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